咨询丹阳住建局关于住房专用维修基金的几个问题（住建局已回应）

 咨询丹阳住建局几个问题：
    第一，开发商几年前交付的小区新房，并未安装门禁系统。由于小区没有业主委员会，现在物业提出使用住房专项维修基金为小区某些楼栋安装门禁系统，这个费用能否由这个维修基金列支？
      第二，根据住建部《住房专项维修资金管理办法》的相关规定：住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。这条规定是不是意味着使用维修基金必须有三分之二业主”讨论”通过，这个形式必须是”开会讨论”？如果不开会讨论通过，并且没有相关业主的书面同意的签字，这个维修基金是否就不得使用？如果使用就是违规违法了吗？
​       第三，如果物业通过电话询问业主是否同意使用维修基金，并且代业主签字，是否合法？是否违背了维修基金管理办法？如果有这种情况，住建局会如何处理？
​       第四，如果新房交付数年后，开发商未安装门禁系统，但物业申请，三分之二业主也同意使用维修基金了，不过，门禁系统安装后业主发现门禁系统报价过高，远高于市场价，导致维修基金被过度使用，能否追回部分维修基金？
​       第五，据报道，上海市已经出台对维修基金的新的管理办法。作为房屋老化后的应对举措。丹阳是否也有这方面的考虑？随着房龄增加，房屋老化，维修资金投入更多，应该未雨绸缪。
        附带第六问：如果使用维修基金安装门禁系统，完整的流程应该是怎样的？
​       以上几个问题，请住建局给出明确的答复。当然了，也回答一下个人如何查询自己买房时交了多少维修基金？

丹阳住建局

网友您好：
针对您提出的相关问题，现答复如下：
1、住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造的资金。根据《江苏省物业管理条例》、《镇江市住宅物业管理条例》等相关文件，单元门禁系统为单元业主共用设施，在维修资金使用范围。
2、2021年1月1日施行的《中华人民共和国民法典》适当降低了使用维修资金的表决门槛，第二百七十八条：使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，然后经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。此对表决方式并没有明确规定。
3、我局只对维修资金使用程序是否合规进行审核。申请单位（人）承诺：对所提供材料的真实性负责并承担相关法律责任。在使用维修资金时提供给我局的意见征询表仍以业主签字为主，如发生网友所说电话征询情况，而物业没有提供相关佐证材料，我局在核实后将不予采纳。
4、首先维修资金使用方案、预算报价会进行公示，然后再征询业主意见，我局于2022年10月起会同市财政局通过公开招标，选聘了监理、审价单位，对所有项目均进行审价。
5、如镇江市出台新的管理办法，我局会严格执行。
6、维修资金一般使用流程：①由申请人提出维修资金使用申请，同时提交施工方案、工程预算；②我局物管办在收到申请材料后，组织监理单位、审价单位进行现场查勘，由监理单位对施工方案进行初步审核、审价单位对工程预算进行初审；③申请人将相关材料在单元门口进行公示，公示期为7个工作日，同时开始征询业主意见，达到维修资金使用法定条件后签订施工合同，材料齐全后提交审核；④我局物管办审核通过后实施施工；⑤施工过程由监理单位监督，施工结束后，申请人组织竣工验收，监理单位出具工程合格报告、审价单位出具决算审计报告，相关材料均需在单元门口进行公示；⑥公示期满后申请人提交付款申请；⑦我局物管办审核通过后向市财政局申请拨款，工程款直接支付至施工单位银行账号。如有需要可到住建局物管办领取《丹阳市住宅专项维修资金使用一次性告知清单》等相关维修资金方面的宣传册。
7、业主在交存维修资金时，我局会开具维修资金专用收据，如业主收据遗失，可带身份证、房产证前往我局物管办查询本人的住宅专项维修资金结存情况。
    住建局物管办资金科咨询电话：0511-80307519