《镇江市住房公积金个人贷款实施细则》政策解读

沐沐panda · 发表于 2021-7-22 11:04

一、修订背景
现行的《镇江市住房公积金个人贷款实施细则》（镇公积金管委会办〔2015〕3号）为2015年发布的，已经实施了6年，这期间，随着社会经济和房地产形势的发展变化，以及“放管服”改革的不断深入，住房公积金缴存职工的贷款需求日益增多，住建部、省住建厅和市政府等上级部门根据住房公积金业务发展的需要也陆续出台或修订了一些政策规定，中心也同步做了调整，原有的住房公积金贷款实施细则已不能全面准确涵盖现有住房公积金政策和业务办理要求，为进一步加强和优化住房公积金贷款管理，中心对贷款实施细则进行了修订。新版实施细则吸纳了近年来我市出台的住房公积金贷款新政策，同时根据上级要求及风险防控需要，并结合中心实际情况，对部分公积金政策规定和操作程序进行了调整和完善。

二、主要内容解读
（一）细则“第六条”任何单位不得限制、阻挠、拒绝符合条件的职工申请公积金贷款。严格落实《省住建厅等四部门转发住建部等四部门关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》（苏建金管〔2018〕2号）文件精神，从受委托银行、房地产开发企业、缴存单位三方面作出明确规定，维护住房公积金缴存职工购房贷款权益，有效发挥住房公积金制度职能。

（二）细则“第七条”公积金贷款以家庭为单位，是指职工与父母、配偶、子女可分别作为主借款人和共同借款人申请公积金贷款，其中，与父母、子女共同购买同一套住房的，父母或子女一方可作为共同借款人，合并计算贷款额度。除以上关系外，不得申请公积金贷款。

（三）细则“第八条”为防范公积金贷款逾期风险，申请公积金贷款的缴存职工家庭应为与机关、企事业单位建立或形成劳动关系的从业人员，不得通过短期挂靠其他单位缴纳公积金的形式直接或间接套取公积金贷款。

（四）细则“第九条”（一）职工首次申请公积金贷款时，需连续足额缴存满6个月（含）以上，二次申请公积金贷款的，需连续足额缴存满12个月（含）以上，且住房公积金缴存正常。是为避免部分职工享受公积金贷款政策不履行义务，通过断缴、续缴、再断缴的方式，达到享受二次贷款政策的目的，挤占正常缴存职工贷款额度。因此，适当提高公积金二次贷款的贷款条件，将申请二次贷款的职工缴存时限由正常连续缴存公积金满6个月（含）以上提高到12个月（含）以上，且不得通过补缴、提前汇缴等方式缴纳公积金，从而保证首套刚需房公积金缴存职工家庭的贷款需求，首次贷款条件不变。

外地调入我市工作的职工，需将异地公积金转移至我市，并提供异地缴存地住房公积金管理部门出具的有效缴存证明，连续缴存时间可合并计算。

（五）细则“第九条”（七）实行认房认贷的公积金贷款政策。为防止使用住房公积金炒房投机，坚持“房住不炒”总定位，充分发挥住房公积金的保障功能，根据《住房城乡建设部财政部中国人民银行关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金〔2014〕148号）文件规定：“住房公积金管理中心不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。” 申请住房公积金贷款应为购买首套自住住房和第二套改善型住房的缴存职工家庭。

不得申请住房公积金贷款的包括以下情形：

（1）职工家庭名下在本市已有两套住房的，再次购房不得申请住房公积金贷款；

（2）职工家庭已有两次公积金贷款记录的，不得再次申请住房公积金贷款。

（六）细则“第十条”明确公积金贷款次数计算方式。公积金贷款次数按以下方式合并计算：一是借款人本地、异地公积金贷款次数。本地贷款次数可通过公积金业务系统中查询，异地缴存公积金职工须提供《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》核查异地贷款次数；二是夫妻婚前公积金贷款次数。三是“商转公”贷款贴息计算贷款次数，同一住房办理贴息的、贴息到期转为公积金贷款的，计算1次贷款次数，不同住房办理贴息的、贴息到期转为公积金贷款的计算多次贷款次数。

借款人在申请公积金贷款时，如以上三种情况中有过一次公积金贷款记录并结清的，按我市第二次公积金贷款政策执行；如以上三种情况中有公积金贷款未结清或已有两次公积金贷款记录的，则不得在我市申请公积金贷款。

（七）细则“第十三条”（二）为促进我市房地产市场平稳健康发展，根据省住建厅《关于适时调整住房公积金政策确保房地产市场平稳健康发展的通知》（苏建传﹝2017﹞4号）及镇江市人民政府《关于进一步促进房地产市场健康平稳发展的通知》（镇政发﹝2017﹞14号）文件精神，我市在2017年出台《关于调整住房公积金有关政策的通知》（镇公积金﹝2017﹞23号），文中规定：缴存职工家庭首次使用住房公积金进行公积金贷款的首付款比例由原来的20%调整为30%；对已结清首次公积金贷款的缴存职工家庭，第二次申请公积金贷款的首付款比例由原来的20%调整为60%。据此在实施细则中予以更新。

（八）细则“第十三条”（三）按照多缴多贷，少缴少贷的原则，推动职工汇缴公积金的积极性，并结合我市资金现状，实行公积金贷款存贷比挂钩机制。按照公积金缴存职工的缴存年限，将缴存职工公积金可贷额度，与贷款职工家庭的公积金缴存账户余额合计以倍数方式挂钩。

1.自政策实施之日起，公积金缴存职工缴存年限未满一年的，公积金贷款额度不得超过贷款申请时申请人家庭公积金账户合计缴存余额的8倍；即申请人自公积金缴存账户开户之日起至首次公积金贷款申请之日的时间不满1年（12个月）的，按申请时申请人家庭公积金账户缴存余额的8倍计算公积金贷款的最高额度。

2.公积金缴存年限超过一年（含）不足两年的，公积金贷款额度不得超过贷款申请时申请人家庭公积金账户合计缴存余额的10倍；即申请人自公积金缴存账户开户之日起至公积金贷款申请之日的时间超过1年（12个月）不足两年（24个月）的，按申请时申请人家庭公积金账户合计缴存余额的10倍计算公积金贷款的最高额度。

3.公积金缴存年限超过两年（含）的，公积金贷款额度不得超过贷款申请时申请人家庭公积金账户合计缴存余额的12倍；即申请人自公积金缴存账户开户之日起至公积金贷款申请之日的时间超过2年（24个月）以上的，按申请时申请人家庭公积金账户合计缴存余额的12倍计算公积金贷款的最高额度。

4.借款人与共同借款人申请公积金贷款时，分别对应上述缴存年限条件，可贷额度为公积金贷款申请人按相应贷款政策分别计算的合计数。

5.异地缴存公积金的本市户籍职工在我市申请公积金贷款，在异地连续缴存2年（含）以上的可在镇江住房公积金管理机构开设异地缴存专户后按照我市公积金贷款额度计算方式确定可贷款额度，同时需提供经外市公积金管理机构确认的在异地缴纳公积金满两年以上的缴存明细；在异地连续缴存未满2年的，应将异地缴存的个人住房公积金账户余额转入我市住房公积金账户，按照公积金缴存账户余额以倍数方式挂钩计算可贷额度；外市公积金缴存余额不能转移至我市公积金账户的，按照公积金缴存账户余额以倍数方式挂钩计算可贷额度为零。

（九）细则“第十五条”根据镇江市委、市政府《关于实施人才“镇兴”行动建设人才集聚福地的若干意见》（镇发〔2021〕13号）文件精神，我市出台了《人才“镇兴”行动公积金政策实施细则》（镇公积金〔2021〕23号），对于符合人才政策的职工，购买首套自住商品住房，自单位为其缴存住房公积金当月起，即具备申请住房公积金贷款条件，公积金贷款额度上浮50%。

（十）细则“第十八条”（一）1为了防范贷款逾期风险，借款人应以所购买、建造、翻建、大修的自住住房作抵押，因未领取不动产权证而不能以所购住房抵押的，应用本人及家庭拥有的其他房产抵押，不得用第三人房产作抵押，在领取所购房不动产权证后，应对原抵押物进行置换。

（十一）细则“第十八条”（三）明确了担保期限，借款人申请公积金按揭贷款的，由签订按揭贷款合作协议的开发企业承担阶段性担保责任，担保期限从公积金贷款发放之日起，至办妥所购房《不动产权证书》并办妥抵押登记手续，并将相关权属及抵押证明文件交至公积金中心、银行入库保管为止。

（十二）细则“第二十二条”（四）2购买二手房申请公积金贷款的，为防范贷款资金风险，二手房贷款资金划至售房人账户，支付方式将发生变化，贷款材料需增加售房人身份证明、收款银行卡、原不动产权证书复印件。

（十三）细则“第二十二条”（四）为确保建造、翻建、大修自住住房的真实性，进一步防范贷款风险，公积金中心贷款管理人员在借款人递交贷款材料后去现场实地查勘，确认房屋建造、翻建或大修情况等。

（十四）细则“第二十八条” 原购买二手房申请公积金贷款时，贷款资金划入借款人账户，现为防范公积金贷款风险，调整资金支付方式，购买二手房申请公积金贷款的，受委托银行将贷款资金划入售房人在银行开设的账户。

（十五）细则“第三十四条”根据《关于明确公积金贷款贷后信息变更操作流程的通知》（镇公积金〔2014〕64号）及《关于进一步明确夫妻离异等贷后信息变更操作流程的通知》（镇公积金﹝2018﹞70号）文件精神，为提升公积金贷后服务效能，解决职工在公积金贷款还款过程中还款责任发生变化的便民举措，在确保公积金贷款债权落实的情况下，可办理贷款还款责任的解除。据此在实施细则中予以增加。

（十六）细则“第三十八条”明确规定了不予受理公积金贷款的借款人信用情形，申请贷款时两年内、五年内，即为24个月（含）以内、60个月（含）以内，其中，申请贷款时两年内，存在助学贷款、年费账户连续逾期3期（含）或累计逾期6期（含）以上的，若均已结清，借款人提供银行出具的结清证明，信用卡年费结清证明内需标注欠款为“年费”，可正常受理公积金贷款申请。

（十七）细则“第五十条”我市自2014年9月份以来，公积金个人贷款比率持续高位运行，为进一步提升住房公积金对职工购买自住住房的支持和保障力度，化解资金流动性矛盾，镇江市于2015年8月1日已实行“商转公”贷款贴息政策。“商业贷款转公积金贷款”贴息即为公积金中心将经核算后的商业性住房贷款与公积金贷款的利息差补贴给符合公积金贷款条件的职工。

明确申请贴息的时间规定。商品房为取得不动产权证书3年以内，二手房为取得不动产权证书1年以内；明确贴息贷款额度。首次贴息贷款额度为贴息申请人最大公积金可贷额度，只有一人正常足额缴存公积金贷款额度最高为30万元，夫妻及子女与父母共同购买自住住房的，贷款额度最高为50万元但不超过贴息申请人的商业贷款余额核定，一年期满后，再次申请贴息时，可贴息贷款额度以首次贴息时确定的可贷额度为准，同时不再追加可贷额度并扣减一年的商业贷款还款本金。

（十八）细则“第五十一条” 明确购买异地住房在我市申请公积金贷款条件。在实际操作中，普遍存在职工购买异地商品房签订购房合同一年后才能取得所购房产权证、异地二手房无法在我市不动产中心办理抵押登记的情况，因此不能在我市申请公积金贷款。为进一步满足职工异地购房需求，现明确在我市缴存住房公积金，在外地购买商品住房或二手房的，申请公积金贷款时间为取得所购房不动产权证半年内、并在我市有抵押物或者质押物作为担保；明确异地商业贷款不得申请 “商转公”贴息业务。由于外地商业贷款承办银行不属于我中心公积金贷款受委托银行，因此，在外地办理住房商业贷款的，不能在我市申请“商转公”贴息业务。

（十九）细则“第五十二条”完善了异地公积金二次贷款规定。随着在我市购房的异地缴存职工日益增多，我市出台《关于进一步完善公积金政策的通知》（镇公积金﹝2019﹞41号），进一步规范贷款业务操作，现在新版实施细则中予以完善，本市户籍职工在异地缴存公积金，在我市购买住房申请公积金贷款，如在《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》上有过一次公积金贷款记录并结清的，按我市第二次公积金贷款政策执行，首付款为总房价的60%，公积金贷款利率上浮10%；如异地公积金贷款未结清，则不得在我市申请公积金贷款。

（二十）细则“第五十五条”根据住房和城乡建设部《住房公积金资金管理业务标准》（编号JGJ/T474-2019）规定：“住房公积金管理中心应建立流动性风险应急处置机制，包括以适当方式筹集资金、调整使用政策、使用贷款流动性风险准备金及开展保值增值业务等”。我中心可结合房地产政策调整及公积金资金使用情况对公积金贷款政策进行调整，发挥住房公积金制度的保障功能。

三、执行时间
本细则自2021年7月15日起施行，购买商品房申请公积金贷款的，以购房合同签订日期为准，购买二手房申请公积金贷款的，以不动产权证出证日期为准，在2021年7月15日之前的，按原政策执行，在2021年7月15日（含）之后的，按本细则内容执行。原《镇江市住房公积金个人贷款实施细则》（镇公积金管委会办〔2015〕3号）文件同时废止。