空置房屋漏水致邻居财产损失责任谁担？

如果我是你

前言：在我国，高层住宅小区是比较普遍的居住形式，这种集中式、高密度的居住环境增加了相邻纠纷发生的可能。实践中比较常见、多发的是漏水纠纷，漏水问题不仅严重影响居住体验，还可能会造成较大的财产损失，加上当事人在漏水原因及损失赔偿等问题上存有较大分歧，导致纠纷化解难度大，矛盾易激化。近日，丹阳法院成功调解一起相邻关系纠纷案，下面一起来看看吧！

一、基本案情

原告蒋某、被告张某均系同一小区业主，张某居住在蒋某楼上。2024年9月16日因台风经过伴随暴雨，被告张某家的阳台未封且阳台排水口堵塞，导致在阳台囤积了大量的雨水，雨水又流入室内，渗透到楼下原告蒋某家中。造成蒋某家中吊顶、墙壁、衣柜、木板等物品不同程度的损害。原告认为被告张某作为房屋所有权人，有义务妥善管理好自己的房屋，因管理不善造成他人财产损失，应承担相应的民事赔偿责任。被告物业公司未定期开展房屋安全普查，暴雨时未及时采取有效措施、未排除堵塞隐患，导致原告财产损失，应承担赔偿责任。因协商不成，原告诉至法院，要求两被告赔偿原告经济损失3万元（赔偿金额最终以鉴定报告确定的金额为准）。

被告张某辩称，房屋一直空置无人居住，不知道堵塞的情况。阳台排水口堵塞，雨水流入室内的原因是房屋的设计及施工问题。被告在接到物业的电话后，及时赶往现场并采取了清理及排水措施，被告已经尽到应尽的责任，不承担赔偿责任。

被告物业公司辩称，台风来临前物业公司已通过微信、短信通知业主疏通所有的排水口。原告发现家中漏水，联系物业公司后，物业公司也是第一时间联系被告张某，并和原告一起清理堵塞物。

二、裁判结果

法院受理案件后，立即组织质证，了解到案涉房屋早在2019年4月就已交付给被告，该排水口位于设备阳台，属于业主专有区域，房屋漏水的情况以前未发生过。根据《房屋建筑质量保修办法》（中华人民共和国建设部令第80号）的规定：建设单位和施工单位对给排水管道的保修期不低于2年。被告的房屋已超出保修年限。房屋如果存在设计、施工问题，在交付后长达5年时间里，也不可能只发生一次漏水事件。质证中物业公司提交证据，证明物业公司已经事先提醒业主做好管道疏通，事后也及时联系相关业主，做好清淤排水工作。法院最后明确赔偿责任主体为被告张某。质证结束后，案件承办法官立即到原告家中查看受损的情况，明确受损部位，预估受损价值。此后，法官多次组织原告蒋某、被告张某进行调解，告知双方邻里和谐是社会稳定的基石，希望双方秉持平等友好原则，相互让步。最终法官通过释理明法，建议参照损失发生时的市场价格酌定受损价值，两人均表示接受。被告答应一次性赔偿原告损失15000元并当庭履行，双方握手言和。

三、典型意义

业主虽然不居住在房屋内，作为房屋的所有权人，对空置房仍负有管理和维护的义务，应确保房屋的安全和完好。业主应定期检查空置房的状况，查看房屋的结构、设施设备是否存在安全隐患，如房屋漏水、电路故障、管道破裂、天然气泄漏等问题，根据检查结果，及时安排维修人员进行维修和养护工作。

物业服务公司应对空置房的公共区域进行定期巡查，对空置房的公共设施进行检查和维修，确保正常运转。对空置房公共区域的环境进行维护，确保整洁和美观。发现问题，尽快安排修复处理。针对对突发情况做好防范工作并采取紧急处理措施，避免损失进一步扩大。

来源：民一庭、丹阳市人民法院

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