商住房自住七点“短板” 划不划算需细算

沐沐panda

   随着房价和限购政策的约束，商住房中住宅部分的属性更多的被大家所关注，将商住房用于商业办公属性是大家普遍认可的，但如果将其用于自住，会不会有哪些问题和短板呢？

   首先我们来了解一下何为商住房，商住房也是现下市场上常见的商品房类型之一，它通常以公寓、LOFT等形式呈现。综合来看，商住房总价较低，且不受限购政策约束，比较适合年轻人过渡选择，但长久来看商住房也有以下几个问题需要购买者了解。


   一、商住房配套比住宅差，不强制配建要求商业学校等。对于纯商业规划的项目，配套设施可能是硬伤。因为是商业用地，政府规划方案与住宅住宅用地不少区别，因为商业用地一般不会强制要求设计完善的配套服务，这给选择商住房的购房者带来较大的麻烦。


   二、商住房是建在商业用地上的住宅项目，起土地年限多为40-50年左右。去除开发商时间，实际年限还会更短，而这就使得商住房的二次销售面临一个困境。等到二手交易时，或许剩下的使用年限已经很短了，加上商业用地的土地使用权续期问题尚未有相关的法律法规，商住房的二次转让将会异常困难。


   三、在购房款预算方面，商住房虽然总价较低，但压力也不轻。商住房首付5成是硬性规定，且不能享受公积金贷款，商业贷款也只能贷10年，且贷款利率是基准利率的1.1倍，也就是说非但不能享受优惠，还需要在基准利率的基础上上浮10%。而且商住房统一按照3%的税率征收契税，无法享受“满五唯一”的税费优惠政策。


   四、除了购房时一次支付的费用，后续的生活成本也是不容小觑的。在水电供应方面，商住房目前有两种情况，一种是开发商承诺民水民电，但仍存不确定性，一种就是商业标准。关注“民水民电”商住房的购房者最好应将这部分关键信息以合同的形式确立下来，毕竟商水商电价格基本上是民水民电的一倍了。


   商住房还有另一个生活方面的弊端，那就是绝大部分商住房是不通燃气的，即使设计有厨房，也只能使用厨房电器，一点对于单身族来讲也许影响不大，但是如果有老人和孩子一家人居住，时间长了还是有所不便。


   除了水电费用，商住房的物业费供暖费和普通住宅比更高，据了解，以北京为例，中档小区的物业费平均在2—3元/平，而商住房的每平米则在4元左右。


   五、买过商住房的人都清楚，其产权证书所标注的土地性质为“非住宅用地”，不能落户，而无法落户也就代表着无法享受后续的学区等一系列待遇。


   六、公摊比较大。和普通住宅相比，商住房的公摊比例往往更高，通常每层十几户，乃至几十户。这类住宅容积率非常高，房屋得房率也很低。很多房子都无法正常采光和通风。而且商住楼用于居住时，很多住户权益会缩水，不像小区住宅，没有专门的业主管理委员会，一旦出现维权问题，没办法“抱团”。


    七、最后一点，在居住体验上，商住房掺杂了办公餐饮等功能，宜居性相对较差。因为本质上商住房是商业用地，办公和餐饮都是被允许的，人流量多且人员混杂，对居住体验的影响非常大。
综上所述，建议打算购房商住房的消费者要耐心衡量，对可能的弊端心中有数。当然，如果是收到限购约束或置业投资的消费者，商住房还是有其多方面优势的。