决定房价未来的历史性时刻，即将到来

沐沐panda

每年的9月，都是全国房地产企业最心惊胆颤的一个月。

尤其对于那些中小开发商来说，9月更是关乎存亡，决定生死的一个月。

为什么这么说？

因为基本上每逢9月30日，都会出台一些对楼市未来产生巨大影响的政策，俗称：930新政。

房价是涨，是跌，还是横盘，全要看它的风向变化。

给大家列举几个例子，就知道930对楼市的影响有多深了。

2014年9月30日，央行出台930房贷新政，首套房贷享基准利率的7折优，二套房贷大放松，贷款结清再买按照首套算，限贷令取消。

自此，楼市开始解冻，一线城市逐渐回暖。

2015年9月30日，除四大一线城市，首套房的首付比例下调至不低于25%。

其后一年，二线城市开始出现大幅上涨。

2016年9月30日，在一个黄金周7天的时间里，全国22城密集出台史上最严限购限贷新政。

这是利空，开发商的好日子就此被终结。

2017年9月30日，央行定向降准，释放约5000亿资金。

这是去年经济发展出现一些情后，央行进行的第一次定向降准，这次降准也让群众对房价上涨的预期，出现了一次非常明显的回光返照。

值得庆幸的是，最近这几次的降准，资金都被比较好的控制在该去的地方，暂时还没有大量涌进房地产领域，所以当下楼市仍是处于一个热度明显下行的周期。

那么，今年的930会怎么样？

对我们来说会是惊喜，还是惊吓？

其实，答案早已给出。

01

整个9月，开发商和购房者，都是在“惊吓”中度过。

先是北京公积金新政的出台，认房又认贷，每缴存1年可贷10万，存满12年才能贷120万，让全国打算用公积金买房的刚需都惊出了一身鸡皮疙瘩。

再是广东省发布通知（征询意见稿），酝酿逐步取消商品房预售制度，全面实现现房销售，让开发商们都吓出了一身冷汗。

虽说后来住建部辟谣称，取消商品房预售征询意见情况并不属实，但是楼市情况怎么样，春江水暖鸭先知，排名前几的开发商拼了命的去地产化，就是最好的证明。

先是万科董事会主席郁亮先生，在9月南方区域例会上表示：房地产行业转折点已经实实在在到来，要以“活下去”为最终目标。（要知道，万科的财务状况和负债率，几乎是所有大型房企中最好的）

再是保利地产9月发布公告称，要将公司更名为 “保利发展控股集团股份有限公司” ，并且此举获得了董事会的全票通过。

更别说一向根正苗红的许家印，不但把“恒大地产”改成“中国恒大”，更是在前几天宣布：我和恒大的一切，都是党、国家和社会给的。

9月这个日子，好像真的不太一样。

除了万科，保利和恒大，2018年加入去地产化大阵营的还有：

如此之多的开发商集体转型，足以可见形势到了何等严峻之地步。

那么问题来了，如果说开发商的集中转型，预示着楼市寒冬即将到来，那么这一次的寒冬，又会持续多久？

02

这一次的楼市寒冬，可能比我们预计的都要长。

怎么看楼市寒冬到底会持续多久？

又该如何预判未来房价的涨跌？

从理论依据上讲，房价取决于货币，土地，人口，经济等因素的综合影响。

从现实分析上讲，房价又取决于人们对未来的涨跌预期。

而实际上，预期，信心，对房地产来说，才是最重要的东西。

但如今，看涨的信心，却没了。

根据央行发布的2018年第三季度城镇储户问卷调查报告显示：

看跌的在增加，看涨的却在下降。

那么，目前的信心缺失到底有多严重？

大大将过去几年的情况全部拉出来，咱们一起看，或许就能发现其中的一些端倪。

根据上图来看，目前2018年三季度的预期表现，像极了2013年四季度的预期情况，都是刚刚经历了预期最高峰，也刚刚开始出现非常明显的下滑。

预期的下降，意味着热度的下降，而热度的冷却，最终会导致价格的止涨或下调。

不知道大家还记不记得，2013年的楼市小阳春，那一年，也正是在3季度房价达到高点，在4季度开始出现下行，之后整个14年都萎靡不振。

直到2015年的中旬，靠着降息，接触限购等政策，楼市才再度死灰复燃，开启了本轮的上涨。

如果从13年4季度算起，到15年的2季度结束，楼市冰冻期至少要维持一年半的时间。

这还是在没有外部势力干扰的情况下出现的。（我们目前的外部形势更加严峻）

也就是说，如果从18年四季度开始算起，最早也要到2020年，才能开启一轮新的上升，而实际上可能会更晚。

整个2019年，或许都将是冰冻期。（冰冻期最适合置换，抄底优质资产，最不适合盲目投资）

但需要注意的是，以上为整体趋势，不能一概而论，毕竟从2015年开始，一二三四线城市的价格变化，出现了明显的时间上的分化。

一线：2015-2016上升，2017-2018盘整。

二线：2016-2017上升，2018盘整。

三四线：2017-2018上升，还没开始盘整。

这是大家都能看到的情况。

那么在未来的新周期上，也将会是一二线最先发力，因为他们最早开始横盘，最先消化一部分泡沫，也最先腾出一些空间，成为承载货币的新池子。

那么问题又来了，中国房价已经如此之高，到底还会不会有下一轮新周期的出现？从长远来看，房价还会不会出现上涨？

03

从情理上讲，中国房价已经很高了。

但从数据上讲，中国房价只能算适中。

前些天，听了北大国家发展研究院徐远教授的一场讲座，就有重点谈到这个问题，大大将学到的一些精髓内容分享给大家。

1.首先，相比于世界上主要国家来说，中国的房价并不算过高。

从上图我们就能看出，中国房价的上涨，只不过是全球房价上涨的一份子而已，并不是特例。（中国在中间位置）

如果说，全世界只有中国的房价再涨，其它国家都没涨，那么我们可以拿来当做批评的理由。

但是如果全世界主要国家都在涨，那就只能说明一个问题：房价上涨，是全球经济快速增长，全球资本市场快速变化，全球各种财富状况重新分配导致的普遍现象。

2.从长期来看，只要没有战乱，房价将“长期”保持上涨趋势。

从1870年开始，世界性房价，只出现过两次明显的大幅下跌，也就是上图的两个灰色地带，这其中，一次是第一次世界大战，一次是第二次世界大战。

并且值得注意的是，一旦战争结束，房价将会立刻反弹回升。

自二战以后，14国房价从长期来看，一直处于上涨周期，只要持有10年以上，很难出现亏本的情况。

这个时候，或许会有人说，你别忘了当年日本的前车之鉴，日本到现在，房价不是还没超过90年代的最高值么。

对于这个问题，讲座上也给出了让人耳目一新的答案。

日本，是亚洲最早的工业国，站在1980年代东京塔的顶端整个亚洲都是你的经济腹地，东京就是亚洲的经济总部，如果你从这个角度来想，日本房价也不一定很高。

但是历史没有那么早，80年带末，90年代初，改革开放成功了，中国崛起了，把日本竞争下去了，东京变成了日本而不是整个亚洲经济总部，情况变了，如果没有我们中国，或许它还能再涨回去，但是由于我们的崛起，日本可能再也没有超越的机会。所以，日本这只能算是个例。

但同样，我们也要警惕，会不会有别人国家，比如印度，比如其它第三世界国家，趁着这段时间偷偷超越我们，复制我们当年走的路，倒逼我们去走当年日本的那条路，这是我们一定要时刻关注的事情。

3.大城市的房价，才更有未来

从经济学理论来讲，有一个最基本的原理，那就是经济要以城市为载体，人口和经济产出主都集中在主要的大城市里。

而对于广大农村及小城市来说，虽然地广，但是人稀，经济产出是很少的。

当产出集中在大城市里，就业人口也就必然会向大城市中聚集。大家都来到大城市里工作生活，都要有房子住，房价才会涨。

那么，中国的城市化还会进一步进行么？人还会进一步向大城市涌入么？

很显然，中国的城市化率不过刚刚超过世界平均水平，距离发达国家还有很长的路要走。

不仅如此，各个省的人口，会进一步向省会聚集。

（上图蓝色是全省人口增长，橙色是城市人口增长）

从上图就能明显看出，有些省会的总人口已经多年没怎么增长了，比如河南，比如安徽，比如四川，但是它们省会的人口，却反而迅速上升。

这说明了什么？

说明此消彼长之下，必然有一些地方正在逐渐失去人气，沦为“空城”。

而没有人气的地方，何谈房价上涨？

所以，未来一段时间，就算要买房置业，一定要首选一二线城市，以及环一二线城市的城市圈才行，一定不能再买那些没有任何大城市辐射的小村镇。

04

最后，希望每个人都能从短期和长期来思考，未来这段时间我到底要不要买房。

毕竟，从短周期来说，楼市将进入寒冬期，是大概率事件。

而从长周期来讲，伴随着中国经济的进一步发展，大城市的资产会更具价值，也是大概率事件。

别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪。

当大多数人对房子失去信心，当人们开始对房价下跌出现恐惧，这个时候，迎来的到底是危险，还是机遇？

来源：楼市时评

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