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重磅!房价涨跌不得超过15%?真相是……
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重磅!房价涨跌不得超过15%?真相是…… [复制链接]

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发表于 2018-11-27 09:03 | 显示全部楼层 |阅读模式
来源:国民经略(guominjinglve),作者:凯风君;转载已获得授权,不代表翼网房产观点

股市有涨跌停板,楼市也有。

近日,深圳出台房地产监管新规,要求房价调整超过15%的,须在调价之前进行备案变更。

这一征求意见,迅速被市场理解为房价涨跌停板新规。随即,有媒体和专家表示,这一说法纯属误读,文件是征求意见稿,且并非限制价格涨跌,而是规范市场,引导预期。

在楼市调整的关键时间窗口,任何消息,都具备自动放大的效用。政策的一举一动,楼市的风吹草动,无不容易引发市场情绪的剧烈波动。

那么,抛开情绪回到事实,房价涨跌停板,究竟是误读,还是别有深意?

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楼市设涨跌停板,是不是误读?

房价张得不得超过15%,这一说法是怎么来的?

11月23日,深圳出台的《深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)》,意见稿第十三条提出:

房地产开发企业应当按照经备案的销售价格,明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的,应当在调整价格前办理备案变更。

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单从字面意思来看,当地并无做出“房价涨跌不得超过15%”的规定。只是要求,新房销售必须进行价格备案。同时,房价调整幅度超过15%的,要重新申请备案,至于备案能否通过,这就另说。

要知道,限价政策是这一轮楼市调控的标配,本身并不新鲜,几乎所有城市所有房企都在接受备案价指导。深圳新规的特殊之处在于,为楼市调整设定了一个明确的稳定调节器,15%就是阀门。

无论上涨还是下跌,只要幅度超过15%,都必须重新进行备案。言外之意有两层:

第一层意思是,房价调整在15%以内的,房企有了决定权。这是对过去纹丝不动的限价政策的适时调整。在楼市下行的关头,事实上放开了房企的局部定价空间,有利于开发商促销去化。
第二层意思是,15%可能是一些地方的心理底线。所谓限价,实则就是价格指导。涨跌超过15%需要再次备案,表面上放开了限价空间,但实际上备案能否通过,则在两可之间。

这一调节器的出现,或许说明在一些地方心中,15%是房价涨跌的可能接受范围。

2

房价熔断,不是新鲜事

涨停板和跌停板是股市用语,熔断也是股市行话,但在楼市里,也不是什么新鲜事。

早在2016年10月,东莞就率先出台“房价熔断”机制:

经价格备案后,商品住房实际成交价格不得高于备案价格,也不得比备案价格下浮超过15%。当实际成交价格高于备案价格或下浮幅度超过15%时,商品房网上销售系统将自动锁定交易,无法进行网上签约程序。
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有意思的是,熔断比例同样是15%,但东莞这一规定有过之而无不及,涨跌超过15%,将直接限制网签,比“重新备案”更具直接杀伤力。

随后,今年7月,福建宁德市出台新规,明确为楼市设立“涨停板”:

中心区房价涨幅每年要控制在6%以内。该标准参考了中心城区居民消费价格指数(CPI)、银行贷款利率和居民人均可支配收入增幅等因素。
楼市限价不少见,但将涨幅限制在6%的却不多见。这一规定,不仅默认了房价持续上涨的合理性,而且认定6%就是合理房价涨幅。

与此同时,云南昆明也出台楼市调控新规,限制更加清晰明确:

商品住房实际销售价格不得高于预售价格。预售价格6个月后方可申请调整,且每12个月内,商品住房合同网签备案均价上浮不得超过6%。
昆明和宁德是限制上涨,幅度均为6%,对应的是几个月前房价持续上行的大背景。

深圳和东莞则是限制涨跌,幅度均为15%,对应的则是楼市更加难以捉摸的下行风险。

3

稳房价的尺度

这就带来两个问题。

其一,限价固然能改变统计意义上的房价,却无法改变事实上的房价。

原因很简单,新房价格接受限价指导,但二手房价格随行就市。这一价格利差,要么最终体现为“双合同”,要么体现为“茶水费”,要么就是摇号购房的套利空间。
股市里的涨跌停板,是实实在在的上涨与下跌,市场冷暖,人人自知。而楼市的涨跌停板,只能在形式上维持数据的好看,与实际的世界可能并不相干。

其二,同样是涨跌停板,为何有的地方是6%,有的地方是15%,背后的依据究竟何在?
换言之,房价维稳基本已经成为社会共识,但关于维稳的尺度,却一直缺乏统一标准。

不仅如此,在不同层级之间,关于楼市维稳的认识也存在巨大悬殊。

对于地方来说,在土地财政、房地产驱动、防范维权事件等一系列的现实需要面前,房价维稳的重要性前所未有。

但在更高层面,适度的房价调整,是经济的自动修复机制,不仅让市场得以休养生息,也能为长效机制的出台提供时间和空间。

但问题是,市场究竟调整多少算合理?

4

“合理”的调整空间

在“合理”二字上,不同层面的分歧更大。

按照姜超博士等研究人士的说法,房价下跌30%都在合理范围之内。

一方面,过去几年房价翻倍,而名义GDP年增10%左右,所以40%的房价上涨有合理性,因此30%的下跌(基数不同,下跌30%等同于上涨60%)是市场的自动调节。
另一方面,据央行发布的数据,全国房贷平均首付比例为34%,大多数地方都是三成首付。因此房价只要下跌不超过30%,就不会危及银行等金融系统,也不会带来危及经济全局性的风险。

问题在于,房价调整的底线是一回事,是否接受房价调整的意愿是另一回事。

前不久,据侠客岛报道,安徽某地开发商打折促销遭到地方约谈,随即“降价未遂”就成为耳熟能详的新名词。

随后,据澎湃新闻报道,杭州市萧山区蜀山街道办事处办公室,宣布成立“成立蜀山街道房地产维稳工作领导小组”。
在现实的楼市背景下,这两则新闻的含义更加意味深长。


发表于 2018-11-27 14:19 | 显示全部楼层
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发表于 2018-11-30 11:14 | 显示全部楼层
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