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房子拆了不再发钱?三四线城市房价真涨到头了
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房子拆了不再发钱?三四线城市房价真涨到头了 [复制链接]

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发表于 2018-6-27 09:47 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
昨天(6月25日)下午开始,一则重磅消息传来,称国开行总行棚改项目合同签订审批权回收总行,将在全国范围内一刀切叫停棚改。随后,这则消息便迅速蔓延,引得人心惶惶。
消息一出,让房地产市场蒙上了一层乌云!一时利好转利空,房地产股应声下跌,全线飘绿!
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1  棚改一刀切是真是假?

时隔短短半天时间,国开行在昨夜晚间侧面紧急回应了关于棚改贷款一刀切的市场传言,称各项工作正在有序开展。

据国开行提供的数据,截至5月末,国开行今年发放棚改贷款4369亿元,有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。

从这个回答来看,国开行并没有直接回应市场疑问。到底权限收回了没有?是不是以实物安置为主?还模棱两可,让人疑惑。
不过,有媒体从国开行处获悉:

1、并未暂停所有棚改项目,微博上疯传的“棚改全部暂停”的消息,是谣言。

2020年就是棚改收官之年,如今全国棚改项目已经完成大半,未来的存量已经没有多少剩余,棚改显然没有半途而废的道理。

2、国开行总行收回棚改项目合同审批权限,这意味着,棚改项目审批以后会越来越严,地方上还想放水?不可能了。

3、货币安置为主的方式,转化为以实物安置为主,棚改不发钱,发房。

4、目前仍在进行中的项目,依然继续执行。这点比较暧昧,未来增量的规模会如何?增加还是缩减?

2  为何突然爆出棚改一刀切?

此次,突然爆出棚改一刀切的消息实际上早有苗头。诸多信号都在说明,棚改贷款一定会收缩,棚改货币化也会收紧,三四线城市的房价危险来了。

1、棚改贷款(PSL)已经实质性收缩。

今年前三个月,PSL增量是3038亿元,相比去年同期几乎翻倍。然而,结合国开行提供的5月末数据,不难发现,四五月份的PSL增量仅有1330亿元,即使加上6月份的预估增量,恐怕也只有2000亿元左右。这一数字不仅远低于一季度,而且与去年同期相比,同比增速几乎为0。

显然,PSL贷款一旦收缩,棚改就失去根本的资金来源。

2、国开行项目审批权已经上收。

此前有媒体报道,国开行棚改项目审批权上收。其执行口径是,新增项目谨慎受理,存量项目仍旧执行,但也要视具体情况来区分。

有业内人人士将其解读为,已经进行的棚改项目不会受到影响,但新增项目却要从严从紧。这意味着,大部分三四线城市的棚改项目都将面临严控。

3、多地明确表示,将减少货币化安置的比例,取消对于货币化安置的奖励补贴。

山东首次取消货币化安置奖励,不再鼓励货币化补贴;

湖南则提出,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县,要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策。

广东则提出,控制棚改成本,实现收支平衡,因地制宜推进棚改货币化安置。
4、全国百城库存已经跌回6年前,去库存已经完成任务。

无论是一二线城市,还是三四线城市,楼市库存都不再成为问题。支撑去库存的种种政策,也没有理由再继续维持。
以上种种信号都在传达,昨天,突然传出的信息并非是偶然!


3  棚改货币化是功还是过?

所谓“棚改”,是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。

通常来说,棚改分为两种,一种是货币安置,一种是房产置换,而货币安置的最主要资金来源就是棚改货币化

以往拆迁户都是拆一补一,拿的是实物补贴,如今货币化安置成为主流,拆迁户手握重金入市。

所以,棚改创造了大量的购房需求,对于开发商来说,只要有棚改的地方,开发商就不担心房子卖不出去。棚改也彻底激活三四线城市的楼市,引发新一轮的全民抢房潮。

随着房价暴涨,地价随之抬升,三四线城市卖地收入随之抬升,于是就有了偿还贷款的能力。三四线城市,就此完成了从PSL定向放水到房价暴涨的自我循环。

然而,借了钱总要还的,棚改总会完成的,房价涨幅越大,市场风险就越大。一旦这一循环无法维持,三四线楼市就容易陷入多米诺式危机。

可以说,棚改货币化是这一轮三四线房价暴涨的元凶。只有棚改而无货币化安置,三四线城市的库存或许能够缓解,但不至于引发这一轮令人瞠目结舌的房价狂奔。

4  三四线的狂欢快到头了

如今,国开行总行正式收回棚改项目审批权,未来审批收紧,并且将要逐渐用实物安置取代货币化安置。(所谓实物安置即用安置房对拆迁户进行补偿)

实物安置,拆多少补多少,不会新增资金来源,反而由于土地集约化利用,市场上的住房供给有增无减,房价最终会被供求关系平衡下来。

综上分析,三四线的城市,由于失去了新增的资金,会失去上涨的动力,变的和一线城市一样,但是不会立刻自由落体。为去年的异常繁荣偿债的时刻,是这批拆迁户的土地变成新房子的时候,预估一下,大概一年半左右,这些城市的房价会迎来巨大的压力。

有业内人士表示棚改虽然没有叫停,但是未来规模和结构存在一定的调整空间,同时以实物安置为主,这在很大程度上抑制了三四线城市的房价快速上涨,这也就意味着棚改红利时代结束!


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发表于 2018-6-30 11:50 来自手机 | 只看该作者
安置房质量咋样心里都清楚,全部都置换安置房觉得有点不现实,以前就是面积换面积有些人不肯应为家里面积小换了高层面积更小咯,有公摊自然就不愿意了
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发表于 2018-6-30 11:47 来自手机 | 只看该作者
那就不要拆好了
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2#
发表于 2018-6-28 06:39 来自手机 | 只看该作者
反正不拆
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5#
发表于 2018-6-30 11:51 来自手机 | 只看该作者
搞不好还要补差价,没几个人愿意补
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6#
发表于 2018-7-1 10:20 来自手机 | 只看该作者
钉子户会越来越多
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7#
发表于 2018-7-1 11:31 来自手机 | 只看该作者
╔═╗ 不忘初心 砥砺前行
║  ║ 喜迎建党97周年
║香║ 愿党光辉万年长
║堤║ 266㎡臻美楼王
║国║ 124-220㎡宽境顶底楼
║际║ 15252944447束
╚═╝
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8#
发表于 2018-7-8 07:08 来自手机 | 只看该作者
面积换面积会越来越难拆,我们小区好多人家30几个平方,换高层,只有20几个平方了,这个怎么弄,还不如不拆啊!国家怎么越来越要死了!让老百姓怎么活啊!政府土地拍那么贵,人工贵,材料贵,还有当官的再贪贪,那房价可以不贵吗?
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