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大消息!住房供地,政府将不再垄断!宅基地将有重大改革!
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大消息!住房供地,政府将不再垄断!宅基地将有重大改革! [复制链接]

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发表于 2018-1-16 19:41 | 显示全部楼层 |阅读模式

来源:凤凰房产综合 暴财经(icaijing123)、21财闻汇(jiayou21cbh)、樱桃大房子(ytdfz8)、刘晓博(liuxb929)、政商参阅(zhengshangcanyue)、凤凰网等

昨天(1月15日),新华社新华视点微博发布消息,国土资源部部长姜大明说了两件楼市大事。政府将不再是居住用地唯一提供,以及 我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。

本文主要内容:

1、我国宅基地也将“三权分置”
2、这次政策有何创新点?
3、房价虚高最主要的原因:地价偏高
4、哪些人会受益?
5、这次房价会下降吗?

1  我国宅基地也将“三权分置”


昨天(1月15日)下午六点多,在新华视点的官方微博上连续推送了两条惊天动地的消息!

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1、我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。

他强调,这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开,严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

2、我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

3、政府将不再是居住用地唯一提供者。

2  这次政策有何创新点?


上面这两条消息的核心内容是:

1、宅基地的制度安排将发生翻天覆地的变化。

把所有权、资格权、使用权分离开。所有权不变,仍然属于集体;资格权是保证农民附着在土地上的各项权利的一种保障;而使用权最为关键,因为将使用权分离出来意味着,宅基地真正可以入市了,进入住宅用土地市场。

2、一直被忽视的财富有望被兑现!

姜大明明确,政府将不再是居住用地唯一提供者,还提到非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。

这两句话尤其值得品味。

此前在十八届三中全会中曾经提出过,“在确保农民住有所居前提下,赋予农民宅基地更完整的权能,并积极创造条件,将其逐步纳入城乡统一的建设用地市场。”如果这条意见是宅基地改革的基本方向,再结合上面提到的这两句话,“暴财经”推测——如果这个解读没错,那么这绝对是一个对中国有着翻天覆地的影响的举措,因为:

一来这改写了楼市(尤其是一二线城市)土地稀缺的局面,有大量潜在土地可以入市。

二来,农民的利益将可能会因此而大幅度提高!

3  房价虚高最主要的原因:地价偏高


这些年,我们的房价为什么会涨得这么快?

除了这些年货币政策偏于宽松之外,房价虚高一个最主要的原因,恐怕还在于地价偏高了!

我们的地价为啥会这么高?

俗话说,物以稀为贵。地价之所以会高,归根结底,一是因为住房土地供给量不足,二是对住房土地将保持长期稀缺的预期。

因此,在目前地产供需矛盾叠加资产荒的背景下,抑制房价上涨的釜底抽薪之策,无疑是加大土地供应。

现在,国家已经发话了:要研究非房地产企业将自己拥有使用权的土地作为住宅用地,试点农村集体经营性建设用地建设租赁住房等办法,让全体人民住有所居。

这个一下子就抓住了牛鼻子了:以后,居住用地和租赁住房用地,将不再由政府一家垄断、别无他店了,而是将研究从更多渠道进入市场。

比如,农村集体土地不用经过国家征地环节,可以盖成租赁房,直接进入了市场,那么节省的成本会非常巨大——农村集体建设的租赁房成本,可能只有商品的20%(一线城市)到30%(二线城市)。
如此这般,租赁市场的供需结构将彻底向租房者的一头倾斜,在租房权益增加的同时,房租不仅不会大涨,反而可能下降!

商品房也是一个道理,价格取决于供求关系。供大于求,价格就下落;求大于供,价格就上升。如果住宅用地增加了,商品房的价格自然会稳中有降,这是客观规律。

如果说,以前的限售限购等政策,是给发高烧的楼市冷敷和吃退烧药的话,那么,今天国土部的这个政策,则是给楼市吃消炎药,是真正釜底抽薪的治本之策!

4  哪些人会受益?


很显然,在上述两种新变化下,最受益的是以下个人和机构:

1、被地方政府认可的大中型企业,尤其是国企、上市公司、发展态势良好的创新企业等,他们可以获得定向转让的产业用地,在上面给员工建设住宅。由此,企业竞争力增强,运营成本下降。

2、上述企业的核心员工、中高层,他们将优先获得房子,甚至可能不只一套。

3、大城市近郊的农民,他们将通过集体组织获得“合法建设小产权房”(一般只能出租)的机会,获得大量的土地红利,至少够几代人享用;

4、高学历、有技术的专业人才、管理人才,他们可以跳槽到“有建房权”的企业分享红利;

5、大城市及其周边城市。只有这类城市才有持续的人口吸引力,而且越是一线城市、强二线城市(及其附近城市),实施上述新政之后,对优秀企业的吸引力越强。

总之,当政府不垄断住宅供地之后,大城市及其周边城市的吸引力将大增,大企业的人才竞争力将大增。远离中心城市的中小城市,将面临优秀企业、人才的双重流失;大城市里的小企业也会更苦逼,因为它们没有“建房权”,留住核心人才只能拼股权和年薪了。

5  这次房价会下降吗?


姜部长的讲话,背后透露什么信号?

“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。”

著名财经评论员刘晓博分析

大城市的房价会因此下跌吗?这个恐怕也比较难。原因很简单,当政府放弃垄断住宅用地之后,财政收入将受到很大影响,还要建设安居房、人才房、共有产权住房,因此对土地转让收入将更加依赖。所以房价必须维持稳定,才能有持续的土地收入,否则地方财政将崩溃,无力兑现住房保障的承诺。

但人口流失的中小城市就很难说了,在大城市全方位竞争下,大部分中小城市将很难受,房价即便不跌,也会长期滞涨。

中原地产首席分析师张大伟分析

政府不再垄断住房供地,需要注意的是住房与商品房是有区别的。另外,还需要注意这里是指权属不变、符合规划,这是土地出让的前提。

樱桃大房子运营者樱桃分析

1、这传达的信息是政府不再是住宅用地的唯一供应者,村集体的土地可以作为建设用地入市建住宅。但住宅并不代表是商品房。

农民的土地,可以由公司,比如村集体股份合作公司,建成房子,用来出租,但不能卖,不过也算是住宅。

懂了么?能够用于买卖的,依然是国有用地的商品房,而不是村集体土地。

2、这实质上就是给宅基地松绑,让农民参与中国城市化进程。农民以后村集体的地不用被拆迁,可以直接名正言顺的盖房出租, 也获得一点红利。

3、千万要分清楚,居住用地并不代表商品房用地,住房和商品房是两码事。

2017年国土部就发过文件,要鼓励集体用地建设租赁房,这有利于提高建设用地紧张的一二线城市,加快租赁房源供应的可能性,这对城中村是个利好,可以经过改造出租。

不要指望着靠这个政策降房价,增加的是市场的租赁房,而不是可供买卖的商品房。


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